¿Una alternativa para tu futura vivienda?

Pudimos leer esta opción en varios artículos. Aun en la Argentina no es de práctica generalizada. En Europa, parece, es más común. Pero vamos por partes.

¿Qué es la nuda propiedad? Relacionada al Derecho Real de Propiedad, donde la propiedad es de un titular, y el uso y goce (usufructo) es de otro titular.  Como todo Derecho Real es transferible pagando un precio o gratuitamente.  En otras palabras, queda muy bien determinado y aceptado por nuestro sistema legal que el dueño puede ser una persona y quien tiene derecho de uso, es otra.

¿Pero cómo se convierte esto en una opción a la vivienda?

Sintéticamente. Se le compra la nuda propiedad al dueño y este, se reserva el derecho de usufructo. O sea, de vivir en el inmueble (en principio). Es decir, el inmueble es del comprador y lo sigue usando el vendedor. La ley prevé, que este usufructo sea por un tiempo DETERMINADO, o VITALICIO.

¿Cuál es el caso más común, en donde está funcionando este sistema? Un propietario de avanzada edad posee un inmueble y alguien interesado en el mismo pretende comprarlo. El propietario puede venderle la nuda propiedad y pasar a ser usufructuario de manera vitalicia. Luego de que fallece el vendedor, el nudo propietario pasa a ejercer el derecho de propiedad pleno. Obviamente, luego de los arreglos jurídico notariales de rigor.

¿Qué condiciones deberían cumplirse para que la opción sea viable?

1.        Que el comprador no necesite vivienda o el inmueble para otro destino, de manera inmediata
2.        Que la expectativa de vida del vendedor no supere los años que el comprador está dispuesto a esperar

3.        Que se establezca una política de mantenimiento sobre el inmueble con asignación de costos y responsabilidad sobre arreglos.

4.        Que se establezca una política de pago de impuestos

5.        Que se establezca una política respecto al posible alquiler del inmueble por parte del usufructuario.

Esta lista no es, numerus clausus. Puede haber otras condiciones como situaciones particulares haya.

¿Y cuánto se pagaría por la nuda propiedad?

Por lo que leímos, En Europa, (ENN EurOOpa… allá lejos) se habla de un 30% a 40% menos, sobre el valor de mercado. Pero no nos parece que se pueda, al menos en este aspecto, trasladar categóricamente este criterio sin analizarlo en función de nuestra realidad. Y, en función de la realidad de las partes intervinientes.  De lo que, si estamos convencidos, es que hay que establecer un porcentaje en menos sobre el valor de mercado, ya que el comprador no puede usar y gozar del inmueble de manera plena e inmediata.

Y aquí se pueden vislumbrar 2 ventajas para las partes.

1.        La vendedora recibe un dinero y continúa viviendo en su casa.

2.        La compradora adquiere el inmueble a un valor menor que el de mercado.

¿Y esta opción, RESUELVE el problema de la vivienda en nuestro país? NO. Pero, a un porcentaje de la población le podría servir. El problema de la vivienda en la Argentina es un monstruo de varias cabezas.  El crédito hipotecario ayudo a cortar una de ellas. Esta opción puede ayudar a cortar otra. Llevará años resolverlo, empezar hoy es mejor que mañana.

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