A partir de la entrada en vigencia del DNU, el mercado de alquileres volvió a tener productos en oferta, en mayor medida de lo que había antes. Obviamente, los propietarios, vieron ventajas a esta nueva forma de contratación.

Fundamentalmente con la libre elección del tiempo de locación, la posibilidad de indexación, la actualización del alquiler según los períodos que las partes lo convengan, y la posibilidad de realizar el contrato en cualquier moneda y la obligación de pagar en ella.

¿Qué tiempo de Locación se está utilizando para alquiler de viviendas? Entre uno, y dos años como máximo. El primer caso se da cuando alguna de las partes prefiere volver a rever las condiciones de contratación en un plazo más corto. En cuanto al segundo caso, es lo que tradicionalmente ocurría antes de la 27.551 (derogada).

¿Qué índices se usan? Principalmente dos: el ICL, el viejo índice de la derogada 27.551. Si bien el DNU la derogó, este guarismo sigue siendo publicado en la página del BCRA y sigue siendo una herramienta objetiva y útil. Y el IPC (índice de precios del consumidor) que puede ser el Nacional, o el que publica cada provincia según sus propias estadísticas.

¿Qué periodos de actualización se están usando? Luego de que se probó que el periodo de actualización anual no respondía a las necesidades del locador (fue una de las causas que se sacaron viviendas de alquiler), hoy se analizan periodos trimestrales, cuatrimestrales o semestrales. Los dos primeros tienen la ventaja de que los incrementos son menores respecto al semestral. Y significan saltos cortos para el propietario, respecto a la devaluación, y escalones más bajos para el Locatario, al momento de actualizar. Sin duda el trimestral y el cuatrimestral, pretenden seguir la devaluación un poco más de cerca. De todos modos, el semestral puede significar una espera muy larga para el propietario en la actualización. Y un salto muy grande para el locatario al momento de abonar el nuevo alquiler.

¿Y en que moneda conviene? Esta opción se da en aquellas personas que tienen habitualidad principalmente en el manejo dólares o euros, u otras monedas. Si no está esa posibilidad, será mejor hacer el contrato en pesos. Pero si se hace en otra moneda, se podrá confeccionar un contrato con un valor de locación constante, sin necesidad de incrementos, índices etc.

Otro fenómeno que está pasando, es el ofrecimiento por parte de los Locatarios de un valor de alquiler inicial sobre el que luego se pactarán el resto de las condiciones.

En este caso es una buena opción analizarla ya que el propietario sabe con lo que ya cuenta el Locatario, y le restará evaluar las condiciones laborales, y de garantías, conociendo ya un número del cual partir. Y si el Locatario tiene un muy buen perfil, seria causal de alguna negociación del valor locativo.

¿Qué va a pasar en el futuro? Nadie lo sabe, pero sí hay condiciones que permiten mayor capacidad de maniobra para las partes y si desde ambos lados empiezan a surgir propuestas de precios y condiciones, es probable que el mercado se empiece a autorregular.

Y como en cualquier mercado, aquel que esté fuera del valor promedio de mercado sobre un producto, indefectiblemente deberá adecuarse o no podrá alquilar. Ni de un lado ni del otro.

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