INVERTIR

2026-03-03 00:00:00

En GHIGGIA BENEITO Asesoría Inmobiliaria recibimos a diario la misma consulta de clientes que cuentan con un excedente de capital o ahorros: “¿Daniel, Karina, qué me conviene hoy: comprar un terreno y esperar, o un departamento terminado para alquilar?”.

La respuesta no es única, pero depende de dos factores que en nuestra oficina analizamos técnicamente: la capitalización vs. la renta inmediata.

1. El Atractivo de la Tierra: Capitalización a Mediano Plazo

Invertir en lotes, especialmente en zonas de expansión como con nuevos desarrollos , es una apuesta a la valorización del suelo.

• Bajo costo de mantenimiento: A diferencia de una unidad terminada, el lote no genera gastos de expensas elevadas, reparaciones ni impuestos inmobiliarios de escala residencial alta.

• La Curva de Valorización: Quien compra en preventa o en un barrio en consolidación, captura la mayor rentabilidad cuando los servicios (luz, gas, cloacas) se finalizan y las primeras casas comienzan a construirse.

• Perfil del comprador: Es ideal para el inversor que no necesita un flujo de fondos mensual (alquiler) y busca resguardar valor en "ladrillos" (o tierra) con un horizonte de 3 a 5 años.

2. Departamentos Terminados: La Búsqueda de la Renta Mensual

Por otro lado, la ciudad de Neuquén y sus alrededores (Cipolletti, Plottier, Centenario, etc) tienen una demanda habitacional insatisfecha permanente, Añelo también entra en la lista por la cantidad de trabajadores de la industria petrolera. Invertir en un departamento ofrece beneficios distintos:

• Flujo de Caja (Cash Flow): El alquiler mensual permite recuperar parte de la inversión de forma inmediata. Con los contratos actuales y la demanda de profesionales vinculados a la energía, la vacancia es casi nula.

• Valor de Resguardo: Un departamento en una zona consolidada (como las 10 cuadras a la redonda del centro de Neuquén) mantiene su valor en dólares de forma mucho más estable ante crisis económicas.

• Liquidez: Generalmente, es más rápido vender un departamento estándar de 1 o 2 dormitorios que un lote de grandes dimensiones, dependiendo de la urgencia del propietario.

3. La Clave: "El Valor vs. El Precio"

Como siempre sostenemos en nuestra asesoría, no se debe comprar por impulso. Para que una inversión sea rentable, el valor calculado técnicamente debe estar alineado con el precio de mercado.

En el Alto Valle, estamos viendo una tendencia clara: terrenos que antes eran periferia hoy son centros logísticos o residenciales de elite (fenómeno de Gentrificación) . Sin embargo, para que un lote sea una "buena compra", debemos analizar la altimetría, los servicios existentes y el potencial de construcción .

Conclusión: ¿Cuál elegir?

• Si buscas tranquilidad y crecimiento de capital sin preocupaciones mensuales: Lotes.

• Si buscas un sueldo extra y tener un activo que puedas usar o alquilar mañana mismo: Departamentos.

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VALOR DE MERCADO - PERFÍL DEL COMPRADOR/INQUILINO

2026-02-23 00:00:00

VALOR DE MERCADO

Perfil del Comprador/Inquilino

Una variable real.

Decido poner en Venta o Alquiler mi propiedad: Consulto y averiguo qué valor asignar para la comercialización de este inmueble. Escucho varias opiniones y las sopeso con mi necesidad. Decido por un valor. No es suficiente.

Si bien el valor es el 80% de la fuerza de marketing de la comercialización, no debemos olvidar que ese valor o precio será abonado por una persona con necesidades y condiciones que la ubican en una franja de potenciales consumidores de mi producto.

O sea, ya tengo el valor. ¿Quién lo paga?

Como se puede observar, luego de arribar a un valor deberíamos ajustarlo, adaptarlo y ponerlo en perspectiva de qué tipo de persona será quien lo abone.

¿Por dónde empezar? Una forma es observar cómo es el entorno socioeconómico donde se encuentra ubicado el inmueble: en general puede conocerse en un sector el tipo de constitución familiar, personas que trabajan en el núcleo, vehículos, tipo y modelo, profesiones/ocupaciones. Con esto, podemos llegar a estimar capacidad de ahorro, acceso a créditos e ingresos promedio.

Muchos clientes vendedores o locadores a medida que avanza el proceso internalizan este criterio o variable. El perfil posible, digo. En general de manera intuitiva. No es menos válido pues este entendimiento es producto de la observación.

El error radica en no darle suficiente entidad y pensar que una vez que se ha arribado a un valor esta parte del proceso termina ahí.

Conviene establecer franjas de consumidores de acuerdo a necesidades y valores. Sera más fácil establecer a que target de clientes mi inmueble satisface una necesidad.

Se puede fijar un valor con adecuada lógica, pero esa lógica debe poder ser adecuada para que una franja especifica del mercado la adopte y la elija como opción.

Puedo tener un cuadro (valor), pero si no se en que pared ubicarlo (potenciales clientes) me puede quedar o muy grande o muy chico. En cualquiera de los 2 casos el proceso está viciado. Con el cuadro en mano debo pensar en que pared se verá mejor.

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¿DECIDISTE COMPRAR UN INMUEBLE?

2026-02-10 00:00:00

¿Decidiste comprar un inmueble?

Búsqueda y Decisión Inteligente.

Qué tipo de inmueble adquirir es fácil. Si soy inversor, busco aquel que me genere la mejor renta o la plusvalía más alta. Si necesito vivienda, busco aquel que me permita vivir a mí y a los míos. Si necesitas instalar negocio o empresa, buscaras el que te permita trabajar en él. Es fácil decidir.

En la ciudad de Neuquén hay a la venta: 1.100 Departamentos, 942 casas y dúplex. 833 terrenos y 33 galpones. ¿Es fácil decidir?

Decidir sobre que inmueble adquirir, es un proceso. Empieza por definir: 1) Necesidad. 2) Recursos. 3) Tiempo de Resolución y 4) Errores ajenos. O sea: 1) Qué resuelvo. 2) Con cuánto cuento. 3) En cuánto tiempo necesito Resolver y 4) Qué errores han cometido otros en búsquedas similares para no cometerlos yo.

Nota: Si no tengo un tiempo acotado para resolver, el proceso va por otro lado.

Aplicar este procedimiento, provocará que: 1- Reduzco incertidumbre. 2-Determino un área de exclusión de todo dato o información inútil. 3- Doy dirección hacia donde esta nuestro objetivo. 4- Se si me falta algún elemento para poder decidir. Y esto sin salir de casa.

Con esta parte del procedimiento realizado, sigue El filtro. Como podés leer, un par de párrafos más arriba, en nuestra ciudad hay muchísimas alternativas.

Luego desde tu compu, aplica filtros de tu preferencia en algún buscador. (Zonaprop/Argenprop/Mercado Libre) y hace una selección de más de 5 inmuebles y menos de 10 o 15. En lo posible. Y desde la compu nomas empezá el proceso de descarte. Recordá que elegir, también es no elegir. Te hará ganar mucho tiempo. Pero mucho. Cuando ya cumpliste este proceso. De la selección deberán quedar 5 opciones o menos.

Ahora, hace una tabla con las 5 características esenciales que necesitas de tu inmueble y ubica cada una en una fila. Por ejemplo:

Ubicación/ Antigüedad/ Precio/ Funcionalidad/Seguridad Jurídica. O Ubicación/ Antigüedad/ Precio/Renta/Seguridad Jurídica. O Ubicación/ Servicios/ Precio/ M2 de Galpón/Seguridad Jurídica.

Ordena en las columnas de tu tabla esos 5 inmuebles. Determinando, según tu parecer, cual ocupa el primer lugar, el segundo y así hasta el último. Esta calificación puede ser provisoria y cambiar después de las visitas. Por haber conocido in situ la realidad de cada inmueble

Con cada visita realizada volvé a la tabla y califica cada característica que elegiste para el inmueble visitado. Podes trabajar con guarismos de 0 a 1 o de 0 a 5, donde cero es Muy Malo y donde 5 es óptimo, y las calificaciones intermedias

Nota importante: Empezá por lo que consideres lo mejor, y teóricamente, todo lo que venga después será inferior. Empezar al revés hará que siempre estés esperando que haya algo mejor y puede ser un motivo de perdida de oportunidad y búsqueda indefinida. Y recordá que si llegas a un nivel de satisfacción del 85/90% está bien. Rara vez la satisfacción es un 100%.

Completada las columnas y filas, podrás sumar todos los guarismos por cada inmueble y el que logre el mayor puntaje será el que satisfaga tu necesidad en un porcentaje mayor. También podés hacer la misma tabla con las 3 mejores opciones. Es más exacto.

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Fin 2025. Feliz 2026

2025-12-29 00:00:00

Fin 2025.

Feliz 2026

Durante todo este año que se termina, a través de este blog nos hemos comprometido con ustedes buscando brindar información fidedigna sobre el mercado inmobiliario Local.

Una Provincia y una ciudad que, con su dinamismo, potencia cualquier proyecto serio.

Ha sido nuestra intención seguir el criterio de generar UN CLIENTE INFORMADO. Quien conoce puede decidir y obtener mejores y más reales resultados.

Se brindó información y opiniones que, de una u otra forma, siempre trataron de arrojar luz sobre diferentes temas.

Asuntos que quizás no brillan en las constelaciones inmobiliarias de las estrellas refulgentes, pero tienen que ver con el día a día: con despejar la duda, con brindar un camino práctico que sirva para que nuestros clientes puedan transitar del punto A al punto B de manera ordenada.

Construimos puentes sobre los que nuestros clientes transitan rumbo al objetivo. Esos puentes son efímeros: una vez logrado el objetivo desaparecen. Pero, por efímeros no deben ser menos firmes. Y el conocimiento, es el cimiento que los mantiene en pie el tiempo necesario para cruzarlos, en cualquier clima.

En nuestro mercado inmobiliario local, existe una melange de prestadores de servicios bastante heterogénea en cuanto a su capacidad, conocimientos y expertis en resolver situaciones. Muchos ven nuestra profesión como una salida laboral rápida. Una especie de parripollo. Y cuando se cometen errores, los paga el cliente. Es lo que hay. Toca caminar con pie de plomo para proteger el patrimonio. Toca ver que hay detrás del reel motivacional, amoroso y bonito.

Por otro lado, Agradecidos. Agradecidos cada vez que nos eligieron. Agradecidos por cada vez que nos escucharon. Agradecidos por cada vez que nos leyeron.

Imposible hacer futurología para el 2026. Sin duda habrá acontecimientos sobre los que no tendremos control, pero, más allá de eso, en nuestra inmobiliaria vamos a estar: Para la consulta; Para ayudarte a resolver la venta o alquiler de tu inmueble o de tus conocidos; Para brindar siempre la mejor información y el criterio más apegado a la realidad.

Por todo esto, Feliz Año nuevo les desean Karina Beneito. Daniel M. Ghiggia. María José Becerra.

Bienvenido 2026....Estamos listos!!

Time is Money

2025-12-15 00:00:00

TIME IS MONEY

Ahorrando Tiempo en el Rubro Inmobiliario

Tiempo es dinero: Así reza uno de los principales principios de nuestro sistema productivo. Entonces, si tiempo es dinero, se puede ahorrar. Obvio que es más fácil mensurar el dinero ahorrado que el tiempo ahorrado. Si ahorro 1000, los puede ver en la cuenta, en los billetes o en mercadería.

¿Cómo se tangibiliza el ahorro de tiempo? Si me ahorre X meses en una operación inmobiliaria, ¿dónde los tengo? Primero empecemos ahorrando.

Tomamos los proyectos más comunes: compra para Invertir, compra para vivienda, venta o alquiler para renta.

En el rubro inmobiliario lo primero que hay que hacer para ahorrar tiempo, es determinar uno mismo EN CUANTO TIEMPO QUIERO RESOLVER. Para ello, es necesario tener un SENTIDO DE URGENCIA. O sea, no nos tiene que dar lo mismo resolver en los próximos 6 meses que al año siguiente. Cuando es igual, no hay sentido de urgencia; cuando es distinto, ya se puede empezar a acotar el tiempo. Si acoto el tiempo en X meses, cumplido el objetivo en ese plazo me ahorre todo el tiempo posterior.

Ya determiné el plazo. La siguiente llave que tengo que mover para ahorrar tiempo es EL VALOR DE MERCADO. Es decir, ya sea que compre, venda o alquile, el valor sobre el que se va a basar la operación inmobiliaria debe ser un valor que este dentro de las franjas que estoy dispuesto a pagar o que el mercado me va a pagar. Para ambos casos, un valor superior en un 10% a lo que el mercado valida, hace que descartes cualquier opción de inversión, o que descarten tu opción como inversión o alquiler.

Seguimos ahorrando tiempo. Si vas a comprar, determina un máximo de 2/3 zonas en las que te serviría invertir o vivir de acuerdo al presupuesto que manejas. Si vas a vender o alquilar, hay que determinar no solo el valor de mercado, si no también cuáles son los valores que, en la zona que está tu inmueble, no van a funcionar, para no perder tiempo como otros.

Importante: Sentido de Realidad. Esto está directamente apuntado al recurso con el que se cuenta, ya sea el dinero que tengo para pagar para la inversión o el inmueble que quiero vender o alquilar. En este caso, no opera EL DESEO. Si mi inmueble tiene un valor de realización X y lo pongo por arriba de ese valor porque yo deseo que valga más, por el motivo que sea, estoy perdiendo el SENTIDO DE REALIDAD. Si tengo X cantidad de dinero para invertir, no puedo pretender hacerlo por arriba de ese monto.

¿Y cómo mensuro el ahorro? Si establecí un tiempo X para resolver y resolví antes, esa diferencia implica un ahorro:

· Si puse un inmueble en alquiler, empieza a generar dinero antes del tiempo X, la diferencia de tiempo que estaría sin alquilar y que ahora genera dinero es ahorro/ganancia.

· Si puse un inmueble para la venta, obtengo con mayor rapidez el valor que el mercado paga con una negociación fuera de toda especulación. Me hago con el recurso antes e inicio mi proyecto antes. Si nos regimos por el IPC de la Ciudad de Neuquen (https://www.estadisticaneuquen.gob.ar/#/ipc) el índice de inflación interanual es del 38,7%. O sea, ahorramos un promedio de 3,22% por cada mes. Evitando transitar la mayor cantidad de meses. No olvidar que también tenemos inflación en dólares, en nuestro caso la acumulada de Enero al 15 de Diciembre 2025 fue del 9,5% (https://inflacionendolaresargentina.pythonanywhere.com/) . O sea, en una economía inflacionaria en cualquier moneda, todo el tiempo que trascurra sin que resolvamos, la inflación nos va a menoscabar lo que podamos obtener por nuestro inmueble o el dinero que tengamos para invertir. El ahorro entonces será el no transitar todo ese tiempo sin resolver, ya que transitarlo significa pagar un costo. Antes resuelvo, menos transito la inflación.

· Si deseo comprar para inversión, conociendo nuestros índices inflacionarios, cuanto antes decido, evito que la inflación acumulada menoscabe mi capital de inversión.

Y hay una tangible no menos importante. Si ahorro tiempo, también ahorro en incertidumbre por cualquier giro inesperado de la economía.

En nuestra Inmobiliaria podemos hacerte ahorrar dinero/tiempo en una operación inmobiliaria. Conocemos las variables y como pueden jugar a tu favor o en contra.

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Ley Pierri

2025-12-04 00:00:00

Ley Pierri

Regularización para predios sin escritura

Es muy común que personas interesadas en adquirir dominio sobre un inmueble para diferentes fines no puedan hacerlo, ya que la documentación con la que cuentan no se los permite por tratarse de documentación antigua, que no reviste las formalidades necesarias para una transmisión o adquisición tradicional.

Las personas dieron por sentado que esa documentación era suficiente. De hecho, en algún que otro organismo público sirvió para instalar servicios o poner impuestos a nombre de ellos. Sin duda tampoco hubo reclamos de terceros sobre el inmueble. El tiempo fue pasando, los hijos creciendo, la vida siguiendo y, un día, los hijos quieren su parte o surge la idea de vender. Se busca “el papel” y resulta que, para una regularización formal tradicional, no es suficiente, ya que uno o todos los firmantes fallecieron hace 40 años o es un boleto sin sellar y sin certificaciones de firma etc. etc. Además, se ignora si la propiedad tiene planos. En fin, un montón de carencias que provocan que no se puede hacer transmisión ordinaria.

Sin embargo, para aquellas personas que tengan su inmueble en esas condiciones, hay una Ley que permite la regularización a sus actuales ocupantes e inicia un camino a la formalidad. Esta Ley es la 24.374/94 o llamada Ley Pierri.

Orientada a quienes acrediten posesión publica, pacífica y continua con un mínimo de 3 años anteriores al 1 enero de 2009. Rige para inmuebles urbanos y rurales.

Los tramites son gratuitos, a excepción de aquellos que generan documentación nueva, como por ejemplo un plano de mensura. Es decir, llevar toda la documentación necesaria, al organismo de aplicación y que con esa documentación se inicien los trámites será sin cargo, como también la futura escritura resultante.

¿Quiénes pueden ser beneficiarios? Personas físicas ocupantes originarios del inmueble; el cónyuge supérstite o herederos del ocupante originario; personas que, sin ser herederos, compartieron ocupación con el ocupante original y recibieron trato familiar; los que mediante un acto legitimo fueran continuadores de la ocupación. Como puede observarse, la ley contempla una serie de casos bastante comunes y que de hecho pueden verse en el ejercicio diario de nuestra profesión.

¿Qué documentación presentar? DNI del o de los interesados en regularizar; documentación probatoria del vínculo con el ocupante original; actas de Defunción, si fuera necesario; documentación que acredite forma de adquisición (la que sea que tenga); toda documentación catastral relativa al lote (si no hubiere planos, quizás se le solicitara que lo tramite vía particular con costos a su cargo); y una Declaración Jurada donde indique como mínimo, fecha —exacta o aproximada — del inicio de la ocupación y circunstancias. Por ser declaración jurada, no necesitara testigos. Podría ser necesaria otra documentación según el caso particular.

¿Ante quien tramitar? Cada provincia designa una autoridad de aplicación. En nuestro caso, Provincia de Neuquén, el organismo encargado es la Dirección Provincial de Tierras, ubicada en calle Belgrano 398, 3er piso, de nuestra capital, que posee una Unidad de Regularización designada a este fin.

Como surge de este artículo, es posible regularizar formalmente aquellos predios que antaño fueron ocupados y si bien siempre fue necesario regularizar, no se realizó por omisión o ignorancia sobre el tema. Aquí una buena opción para la formalización dominial.

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Neuquén Capital: Viejas calles - Nuevos Corredores

2025-12-02 00:00:00

Neuquén Capital

Viejas Calles - Nuevos Corredores

Se ha ingresado a nuestro Consejo Deliberante para ser tratado por la Comisión de Obras Publicas, un Proyecto de Ordenanza (al pie queda la nomenclatura para su consulta) que, fundamentalmente, cambia la categoría de algunas calles. Estas calles quedaran calificadas como CORREDOR MIXTO CM2

Se busca favorecer la construcción en altura, aprovechar las nuevas arterias asfaltadas — con todos los servicios — y fomentar el uso comercial de esas calles. Si bien el centro de la ciudad concentra una gran cantidad de edificios construidos y en construcción.

Esta iniciativa permitirá que otros rumbos de la ciudad puedan quedar calificados para la vivienda en altura.

Sin duda, terrenos que antes solo estaban destinados para viviendas unifamiliares podrán ser usados para construcción de viviendas multifamiliares. Estimamos que el municipio tomara medidas, o ya tiene previsto, todo lo referente a la provisión de servicios, de manera que el uso de estos no colapse cuando haya más densidad de usuarios. Obviamente, que el valor inmobiliario de algunos terrenos cambiará: pasaran a valer más.

Pero esta mayor valía será únicamente para los terrenos ubicados precisamente sobre esas calles y cuyo frente, fondo y superficie realmente propicien un proyecto en altura que sea viable, funcional y económicamente sustentable. De todos modos, no todos los corredores tendrán las mismas aptitudes constructivas. Algunos aprobaran de 15m (3 pisos) a 24m (8 pisos) y otros de 24 m (8 pisos) a 36m (12 pisos).

Creemos que una vez aprobada la Ordenanza, también servirá para desmitificar que el mejor e irremplazable lugar para construcción en altura es el Centro de la Ciudad: ahora, habrá un abanico más amplio de opciones.

¿Cuáles son los corredores o calles que van a modificar su indicador urbanístico?

● Richieri, Copahue y Chocón, entre Linares y Obrero Argentino. Zona Sur Este de la Ciudad.

● Linares y Saturnino Torres entre Primeros Pobladores y Félix San Martin. A Saturnino Torres debe agregársele entre Perticone y Boerr.

● Tronador, Paimun y Obrero Argentino entre Urmenio del C. Figueroa a Boerr. A Tronador debe agregarse entre Primeros Pobladores y Félix San Martin.

● Mitre entre Tronador y Pedro Linares.

● Primeros Pobladores entre Pedro Linares y Carmen de Patagones.

● Soldi entre Madreselvas y Trabajadores Empleados de Comercio

● Las Camelias entre Madreselvas y Sueños Perdidos.

● Alpataco desde Asmar a Quarta.

● Trabajadores Empleados de Comercio desde Agoglia a Soldi.

● Cabellera del Frio desde Ramo de Sal hasta Pilamiquen

● Chascomus Entre Olavarría y Bajada de Maida.

● Trenque Lauquen desde Olavarría a Pergamino.

● Crouzelles Entre San Martin y Punta Indio.

● Necochea Entre Crouzelles y Avenida del Trabajador.

Proyecto de Ordenanza N° 0624/2025 CD-250-B-2025

Si tenes un inmueble en alguno de estos corredores y queres saber cuántos pisos se pueden construir —ya que, en función de eso será su valor —, no dudes en contactarnos a los teléfonos que figuran al pie.

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La Búsqueda Inmobiliaria*

2025-11-21 00:00:00

También es trabajo (se cobra)

Cortito y al pie: ‘’Che, búscame una casa de 3 habitaciones en un buen barrio y hasta 185.000 dólares’’.

Algunas preguntas más de por medio, el agente inmobiliario inicia la búsqueda. ¿Y qué es lo que hace?

Empieza enviando la búsqueda al grupo de WhatsApp de colegas. Sigue investigando en los portales inmobiliarios. Continúa en las páginas de las inmobiliarias. Selecciona las primeras opciones. Consulta con cada colega los pormenores de cada inmueble. Envía al cliente esas opciones. El cliente acepta o rechaza.

Si acepta alguna opción, el agente coordina una visita. Luego de la visita, analizan juntos y si no es ese el inmueble, el círculo vuelve a empezar. Así, todas las veces necesarias hasta que se encuentre el inmueble indicado; hasta que el cliente compre o alquile y el agente cobre sus honorarios. Fin del proceso.

Este circuito puede llevar meses, con repeticiones semanales del mismo recorrido.

Ahora bien, la cosa se pone fea. Un día, el agente llama al cliente con motivo de la búsqueda y el cliente le dice: ‘’Che, ya compré la semana pasada. ¿Viste? Me salió una oportunidad… bla, bla, bla’’. El agente pasa de 100 a 0 en 5 segundos. No va cobrar. Ese tiempo, recursos, expertise y relaciones comerciales fue una inversión infructuosa. A ver, ¿por qué motivo alguien que se dedica a trabajar en el rubro inmobiliario le va a buscar un inmueble a alguien, si no va a cobrar? No me cierra por ningún lado. Entonces, si el agente inmobiliario hizo todas estas acciones, TRABAJÓ. Un trabajo se paga. El pago al final de la gestión, son honorarios. No es una zanahoria que el agente persigue. No hay trabajo gratis. Si fuera gratis es un favor, pero hay que pedirlo como tal.

Una solución es la siguiente: Lo primero es CONTRACTUALIZAR LA BUSQUEDA, fijando en este contrato, entre otras cosas: tiempo de búsqueda; características del inmueble deseado; características excluyentes; características preferentes; frecuencia de comunicaciones semanales; acciones a realizar por el agente; tipo de acompañamiento y política de honorarios.

¿En que lo beneficia al cliente? Por empezar, no tiene que tratar con más de una inmobiliaria, que le va a ofrecer varias opciones cada una, lo que llevaría al cliente a tener demasiadas alternativas para analizar. Por otro lado, tratar con un solo agente hará que este haga los filtros y las averiguaciones pertinentes, con conocimiento de los colegas con los que trata, lo que le permite hacer preguntas más exactas y obtener información importante más rápido. O sea, tener en menos tiempo la mejor información para la toma de decisiones. Trabajar con un solo agente permite que este se empape mejor de las preferencias y situación del cliente, para encontrar el inmueble que se adapte en un mayor porcentaje a lo que este necesita.

¿En que beneficia al agente? Trabaja motivado, con la certeza de que el tiempo y expertise invertidos serán remunerados.

Dedicamos este articulo a nuestro Colega Pepe Pages, de los Reartes, Córdoba: precursor con años de experiencia del análisis, sistematización y contractualización de sistemas de búsqueda inmobiliaria (https://pepepages.com.ar/)

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¿Cuánto piden por terrenos en Neuquén Capital?

2025-11-17 00:00:00

Análisis relación Precio-Zona

El presente estudio se realizó durante el mes de Noviembre del 2025 y pretende dar un pantallazo de cómo llegamos a fin de año con las ofertas de venta por terrenos en nuestra ciudad.

Se toman como referencia los de barrio abierto con servicios y entre 200 a 400 m2, barrios desarrollados y en desarrollo. A lo nuestro:

Arrancamos por un piso de U$S 17.000 a U$S 18.000 Valentina Norte, zona Laprida y Pergamino. Marcos Paz y Chascomus. Y Confluencia Urbana, Los Álamos y Richieri. De entre 5000 a 4000 mts del Centro

De U$S 18.000 a U$S 20.000 Zona Chocón 3100, San Julián 1.100/1.400, y se repite calle Laprida, y Carhue. O tenemos o zona Confluencia o Zona Valentinas. Promedio 4000 mts del centro

U$S 22.000 a U$S 25.000. Continua el predomino de las Valentinas, Norte y Sur. Con algo ya en cercanías de la Municipalidad del Oeste. 4000 mts del Centro.

U$S 27.000 a U$S 30.000. En estos valores tenemos en la Zona Rincón de Emilio del otro lado de la Ruta del segundo puente Nqn-Cipo. Y Zona Boerr y Epulafquen. En este rango de valores, empiezan a haber ofertas de diferentes medidas dentro de un mismo Loteo y también algunas ofertas en Melipal. También buena oferta sobre Bejarano y Aconcagua, unos 1000 m al sur de Bejarano y Lanin. Entre 2500m a 3500 m del Centro.

U$S 35.000 a U$S 40.000. Aquí ya tenemos oferta en Zona Balcones de la Ciudad, para que te ubiques sobre la traza doble vía de la calle Soldi. También en este valor en zona ruta 2 puente. Copahue al 3000 y algo en Confluencia Rural. Las Grutas 3000, Confluencia Rural. A medida que subimos en el valor empieza a predominar Confluencia en este segmento. Con algunas ofertas en Zona Saavedra y Rio Senguer, zona identificada según el catastro municipal, como Barrio Militar (pegado a Don Bosco, La Sirena y Villa Florencia). También en Ignacio Rivas y Rio Senguer. De todos modos, aquí Confluencia tiene mayor cantidad de ofertas: 2500m a 3000 mts del Centro

U$S 50.000 a U$S 60.000. Por Saavedra al sur, sobre costa de Rio. Barrio Huiliches y Zona Bejarano 1700. Anaya y Senguer. Anaya y Bioy Casares. Altos de Limay: 3000 m del Centro

U$S 70.000 a U$S 80.000. En este segmento, los terrenos más alejados del Centro ofrecen superficies más cercanas a los 400 m2 y a medida que nos acercamos al Centro de la Ciudad, empieza a bajar el metraje manteniéndose el valor. Esta oferta se reparte en Aires del Limay, Canal V, Huiliches. Promedio 3000 mts

Más de U$S 85.000, Villa María, Barrio Limay, Rincón de Emilio. En este caso, la oferta empieza a mechar con lotes comerciales o aptos desarrollo. A mayores valores empiezan a predominar estos últimos en Zona Centro. Menos de 3000 mts del Centro.

Nota: Se pueden encontrar lotes con valores mayores a los informados en un segmento determinado, por los siguientes motivos: a) Mayor superficie. En este caso el valor puede ser mayor por la cantidad de superficie, pero el valor unitario del m2 es menor al promedio del barrio. b) Mal tasado. Hay dentro de una misma zona con idénticos servicios y superficies pretensiones excesivas comparados a los valores con más seguridad de realización.

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Lo que nos dejó el Congreso de Profesionales Inmobiliarios de la Patagonia

2025-11-12 00:00:00

Lo que nos dejó el Congreso de Profesionales Inmobiliarios

de la Patagonia

Durante los días 5 y 6 de noviembre se desarrolló en nuestra ciudad el Congreso de Profesionales Inmobiliarios de la Patagonia. GHIGGIA BENEITO Asesoría Inmobiliaria fue cordialmente invitada a participar por el Ministro de Planificación Rubén Etcheverry, a quien agradecemos la deferencia.

Tuvimos la grata oportunidad de intercambiar ideas e información con colegas, desarrolladores y demás operadores del mercado inmobiliario. No solo de Neuquén si no, de otras localidades como Bariloche.

Producto de este Congreso surgió un informe general que, como profesionales inmobiliarios, nos interesa interpretar en la parte más específica a nuestra tarea.

Para empezar los metros cuadrados de edificación registrados en Nqn Capital:

Viviendas unifamiliares: 90.000 m2

Viviendas Multifamiliares: 66.000 m2

Consultorios y Oficinas: 17.000 m2.

Son solo las 3 primeras categorías, pero nos lleva a inferir en prima facie cuales son las demandas que pretenden cubrir los proyectos edilicios de nuestra ciudad. Ahí ya podemos ver cuáles serían más viables económicamente para un inversor. Sacando las unifamiliares, quedan edificios de departamento y locales comerciales: 2 opciones que serán rentables y seguras.

Con respecto al perfil del inquilino, el 78% tiene empleo registrado y el 14% es autónomo, si consideramos que estos autónomos no necesariamente alquilarían vivienda y si oficinas. Vemos que aquí la demanda tiende satisfacerse bien con los metros cuadrados registrados. Hay cierto equilibrio.

Ahora bien, si el inversor promedio no sabe qué tipo de unidad le conviene le dejo este dato, obtenido del mismo informe: entre 2001 y 2022 los hogares INQUILINOS UNIPERSONALES, crecieron desde un 16,4% a un 30,7% y los INIQUILINOS NUCLEARES (pareja sin hijos) de un 11,7% a un 22,5%. Lo cual nos lleva a pensar que, en esta categoría, la mejor inversión ira por el lado de la unidad mono ambiente y un dormitorio. Serán los que tengan mayor frecuencia de contratación. Pero también este dato le puede servir a quien tiene terreno promedio de entre 150 y 200 m2 y desea aprovecharlo construyendo algo para renta. El criterio será el de un dpto. de 1 dormitorio con no más de 50 m2 c/1, baño y todo integrado. Eso sí, en este caso, tiene la ventaja de ofrecer espacio de estacionamiento asignado, sin necesidad de constituir una unidad funcional especifica.

También se desprende de este informe que entre 2001 y 2022 los hogares inquilinos pasaron del 11% al 21%, complementándose con que los propietarios bajaron de un 74,9% a un 65,7%. O sea, viene creciendo la cantidad de hogares inquilino.

De todos modos, hay un dato que nos tiene que llamar la atención, la incidencia del alquiler en el ingreso (en el Conglomerado Nqn-Plottier) es de un 38% cuando lo usual es (o era) que no supere el 30%. Ojo con eso, podría terminar siendo contraproducente en la expectativa y previsibilidad de un contrato.

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