Un contrato necesario

Abordamos este tema desde el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina que en su parte pertinente dice:

‘’ ARTICULO 1059.- Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.’’

Entonces, para nuestro negocio inmobiliario será cuando haya una entrega y aceptación de dinero entre partes, confirmando la voluntad de comprar/vender (o alquilar) un inmueble en determinadas condiciones.

Existen dos tipos de seña:

a) La Seña confirmatoria: es decir, que las partes si o si seguirán adelante con el negocio planteado y no habrá arrepentimiento. En caso de que una de las partes no cumpliere, la cumplidora podrá exigir daños y perjuicios.

b) La Seña Penitencial: en este caso se contempla la posibilidad de que alguna de las partes se arrepienta y pueda indemnizar a la otra. Si quien se arrepiente es quien dio la seña, lo entregado queda a favor de quien la recibió, como indemnización. Si quien se arrepiente es quien la recibió, deberá devolver lo recibido más un monto igual (o sea el doble de lo recibido), en concepto de indemnización. En este caso la indemnización de una u otra parte finaliza la relación y se da por resarcida la parte cumplidora.

En ambos casos, lo entregado se considera a cuenta de pago del precio. Como pueden observar, estos 2 ítems se encuentran de manera sintética en el artículo mencionado. Chapeau!!! Para el o los codificadores que contemplaron un Código pensado para ser entendido por todos los ciudadanos y ciudadanas.

Más allá de este aspecto y considerando que la Señal es un Contrato Preliminar, es decir, un contrato previo al Contrato final con el que vamos a cerrar la operación, podemos aprovecharla y utilizarla como un mapa del proceso que las partes van a seguir para llegar al objetivo que pretenden.

Por ejemplo, lo obvio: determinar el tipo de contrato final que se va a firmar entre partes; Valor de venta y forma de Pago; Determinar los trámites necesarios y quien los deberá realizar, antes de la firma del contrato definitivo; Que costos asumirá cada parte; De donde le viene el derecho (legitimación) al vendedor para vender(importantísimo); Cuál es el tiempo de validez de la Seña para arribar a la firma del contrato definitivo.
En caso de entrega de dólares para pago de saldo de precio, dejar constancia que el comprador cuenta con las sumas necesarias y no puede alegar restricciones de ningún tipo para entregar menos o una moneda distinta. Determinar que Escribanía interviene (siempre es más seguro con Escribanía).
Y, finalmente, toda condición u obligación que las partes consideren necesaria. Estos aspectos dimanan de un proceso de negociación y acuerdo final. Una vez firmada, como todo contrato, es ley para las partes.

Ahora bien, haga de cuenta que falta determinar alguno de esos aspectos estipulados en este contrato preliminar: cualquiera de las partes podría llegar a la firma del contrato definitivo y modificar a su antojo el precio, las formas de pago, la voluntad de comprar o vender etc. etc. etc. Sería un……………….. Eso mismo.

Como criterio de seguridad para las partes, al momento de Firmar una Seña, la parte Compradora debe llevarse junto con el contrato:

1.    Copia de DNI (anverso y reverso) de los vendedores, o Documentación pertinente si es persona jurídica.

2.    Copia de Escritura o Boleto de Compraventa.

3.     Copia de Poderes (si los hubiera).

4.     Copia de planos (si los hubiera) o Copia de Verificación de Estado parcelario actualizado y vigente.

5.    Consulta sobre Embargos: si el inmueble tiene matricula y consulta de inhibiciones sobre los vendedores (ya sean personas humanas o jurídicas).

 El vendedor podrá/deberá llevarse junto con el contrato:

1.    Copia de DNI (anverso y reverso) de los Compradores, o Documentación pertinente si es persona jurídica.

2.     Poder para contratar, si los hubiere. 

También podría ser necesaria otro tipo de documentación dependiendo las características particulares del inmueble y el negocio.  Pero, a lo que apuntamos, es que nadie puede retirarse de la firma de una Seña sin documentación respaldatoria.

Como se puede observar, la Seña también permite asegurar la ruta hasta llegar a la firma del contrato definitivo.

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