En el negocio inmobiliario

El boleto de Compraventa en una operación inmobiliaria, es un instrumento privado donde nacen derechos y obligaciones para las partes intervinientes. En ningún caso, debe pensarse que el Boleto de Compraventa en estas operaciones, otorga derecho Real de Propiedad. Pero es una de las vías por las que se puede llegar a la Escritura.

El Boleto de compraventa que se celebre en una operación inmobiliaria, principalmente establecerá 2 obligaciones entre partes; el Comprador se obliga abonar la totalidad del precio de venta al Vendedor y el Vendedor otorgar la Escritura Traslativa de Dominio, una vez recibido ese pago.  Luego, dependiendo de la forma y tipo de negocio que las partes acuerden, se establecerán otras condiciones a cumplir y determinaran que derechos les asisten.

Si bien el Boleto de Compraventa se menciona en el Código Civil y Comercial en un par de Artículos, no está tipificado como tal, ya que el Boleto de Compraventa es un CONTRATO, y se rige en el Código Civil y Comercial por lo normado en materia de CONTRATOS y la COMPRAVENTA, dentro del mismo cuerpo legal.

Si bien no otorga DERECHO REAL DE PROPIEDAD, el CONTRATO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA (CCVI), en un par de casos, es oponible a terceros.

Ahora bien, ¿Por qué no otorga derecho real de propiedad este CCVI? Porque para gozar de un Derecho Real de Propiedad, sobre el inmueble es necesario que se cumplan 2 condiciones simultaneas:

·       TITULO SUFICIENTE, nos dice el Código Civil y Comercial ..titulo suficiente, ACTO JURIDICO REVESTIDO DE LAS FORMAS ESTABLECIDAS POR LEY PARA TRANSMISION Y CONSTITUCION del DERECHO REAL. En buen romance, LA ESCRITURA TRASLATIVA DEL DOMINIO. Ya que este INSTRUMENTO PUBLICO, cumple los requisitos establecidos por ley para ser el instrumento que acredita la transmisión de un derecho real por compraventa de un inmueble.

·       MODO SUFICIENTE, la tradición posesoria. Es decir, otorgar la posesión al adquiriente.

En el CCVI, puede otorgarse la posesión, pero no constituye Titulo suficiente para transmisión de un derecho real como el de propiedad (y sus variantes). Tener uno Boleto de Compraventa, no te convierte en dueña o dueño de un inmueble (o sea, adquiriente de Derecho Real de Propiedad).

¿Y cuándo es necesario utilizar como herramienta el CCVI? Puede ser, entre otras, cuando el inmueble aún debe cumplir alguna condición para poder escriturarse y el comprador desea adquirirlo de todos modos con vistas al futuro. Por ejemplo, en los desarrollos inmobiliarios (loteos, unidades en pozo) en donde el inmueble se podrá escriturar con posterioridad; cuando el comprador necesita tomar posesión prácticamente de manera inmediata. En este caso deberá abonar como mínimo el 25% del precio pactado; cuando el pago, se haga en cuotas y no se quiera constituir una hipoteca como garantía; cuando el comprador tenga pendiente el ingreso de algún dinero que contemple una reducción importante del saldo de precio, sin cancelarlo; cuando el vendedor deba terminar alguna obra importante para el inmueble y el comprador quiera asegurarse su culminación.  Etc. etc. Obviamente debe haber acuerdo de partes.

En nuestra opinión, el CCVI debería firmase únicamente ante algunas situaciones muy puntuales y que así lo ameriten. Si el inmueble reúne las condiciones para un Escrituración Inmediata y el saldo de precio se puede abonar en al acto de la firma, entonces conviene realizar un CONTRATO DE SEÑA con una entrega del 10%, donde se establecen también obligaciones, penalidades y demás condiciones y pasar directamente a la firma de la Escritura Traslativa del Dominio, dentro de un periodo posterior de hasta 40 días corridos.

También es muy importante la redacción correcta, sin términos que se presten a confusión. No conviene utilizar esos modelos que se bajan por internet. Antes de firmar un CCVI, es mejor consultar con un Corredor Inmobiliario, un Abogado y, de manera ineludible, con el Escribano ya que este último será quien puede articular de manera integral el CCVI con la Escritura Traslativa del Dominio.

Si vas a utilizar CCVI, es también importante asegurarse que habrá una fecha (lo más cierta posible) de Escrituración.

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